Baubeschreibung

In der Baubeschreibung listet der Bauunternehmer sämtliche Leistungen auf, die er im Auftrag des Bauherren durchführen wird. Beim schlüsselfertigen Kauf einer Immobilie ist dies besonders wichtig.

Fachleute erkennen anhand der Baubeschreibung, ob die gelistete Ausstattung durchschnittlich oder überdurchschnittlich gut bewertet werden kann. Falls die Standardausführung lückenhaft oder insgesamt von niedrigem Niveau ist, führt das schnell zusätzlichen Kosten (Sonderwünsche).


Eine vollständige Baubeschreibung enthält daher:

Beispiel wenn ein Balkon geplant ist:
Maße des Balkons: Länge, Breite, Höhe, Fläche
Balkonabdichtung: Typ, Dicke, Lagenanzahl
Balkonentwässerung: Tropfkanten, Rinne, Wasserspeier, Bodengully
Das Material Tragwerk: Stahl, Holz, Beton, Hersteller, Holzart, Art der Imprägnierung des Holzes
Thermische Trennung, wenn Stahl oder Beton: Bauteilbeschreibung, U-Wert
Bodenbelag und Art der Verlegung: Latten, Platten, etc.; Auf Lattung, Unterbau, Estrich oder Kiesbett; Hersteller
Brüstungsmaterial: Stahl, Edelstahl, Aluminium, Kunststoff, Holz, Beton, Mauerwerk, Naturstein
Brüstungsart: offen, geschlossen, leicht, filigran, massiv
Sonderbauteile: Sonnenschutz, Sichtschutz, Regenschutz
Einzelpreisangaben mit Preisobergrenzen
Deklarationen der Inhaltsstoffe von verwendeten Materialien.

Achten Sie auf die Feinheiten im Text

Papier ist geduldig. Baubeschreibungen auch.

Beschreibungen wie "hervorragende Qualität" oder "erstklassige Ausführung" besagen im Ernstfall nichst über die Qualität der Bauleistung. Auch Begriffe wie "deutsche Markenware" oder "nach DIN-Norm" sind keine Garanten für sehr gute Qualität, sondern erfüllen lediglich Mindestanforderungen.

Achten Sie daher darauf, dass Ihr Baupartner "Ausführungen nach den allg. anerkannten Regeln der Technik und der Baukunst" anbietet. Nur dann ist der Bauträger auch verpflichtet sich schlau zu machen, ob die angewandte Technik noch auf der Höhe der Zeit ist und damit der Norm entspricht.


Sonderwünsche bitte schriftlich festlegen

Nur was im Vertrag vereinbart wurde, muss auch geleistet werden. Das heißt, dass Sie Ihre Sonderwünsche schriftlich formulieren und darauf bestehen müssen, dass diese Zusatzleistungen Bestandteil des Vertrages werden. Vertrauen Sie in diesem Zusammenhang keinen mündlich Zusagen, denn sie lassen sich im Streitfall einfach nicht beweisen.


Was auch nicht fehlen sollte:

Unerwartete Nebenkosten: Erschließungskosten für das Grundstück können bereits im Vorfeld vom Bauträger vorfinanziert sein. Genauso gut kann es sein, dass die Erschließungskosten noch offen sind. Falls die Erschließungskosten in der Baubeschreibung fehlen, gehen Sie auf Nummer sicher und fragen Sie in der Gemeinde nach, welche Erschließungskosten für den Eigentümer zu erwarten sind.
Eigenleistung: Wenn Sie stark genug sind, Eigentleistungen zu bringen, gehört die Vereinbarung dazu ebenfalls in die Baubeschreibung.
Angaben zu den erbrachten Planungsleistungen: Kosten der Entwürfe, Genehmigungs- und Ausführungsplanung sowie die Bauleitung
Detaillierte Objekt- und Vorhabensbeschreibung: Angaben zum Hersteller, Haustyp, Bauweise, Planer, Beschreibung eventueller Ausbaustufen. Auch besondere Nutzungseigenschaften wie beispielsweise die behindertengerechte Bauweise nach DIN 18025. Nicht fehlen dürfen detaillierte Gebäudedaten wie Abmessungen (Flächenangaben, Raumhöhen, Anzahl der Räume und Vollgeschosse, Keller, Dach), darstellende Pläne, Angaben zum Energiebedarf und Schallschutz.
Pläne und Zeichnungen: Exakte Pläne im Maßstab von mindestens 1:50 von Grundrissen, Schnitten, Ansichten und Grundstück aus denen maßgenau sämtliche Festlegungen der Hausanlage, wie Lage und Größe der Türen oder Fenster hervorgehen.
Grundstücksarbeiten: Wer ist zuständig für die Bauschuttbeseitigung, das Fällen von Bäumen, das Verlegen der privaten Erschließung, der Baustellenzufahrt, einen eventuellen Kranstellplatz, sonstigen Baustelleneinrichtung, Lagerstellen, Baustrom- und Bauwasserbereitstellung und die Bereitstellung der Baustellentoilette.
Beschreibung der Baukonstruktion: Sämtliche Einzelteile, aus denen das Gebäude besteht: Erdarbeiten, Gründung, Abdichtung, Drainage, Kelleraußenwände, Lichtschächte, Außenwände, Innenwände, Geschossdecken, Fußböden, Innentreppen, Dach, Dachentwässerung, Fenster, Türen, Balkone, Loggien, Terrassen, Wintergärten und Innen- und Außentreppen etc.
Heizung und Warmwasser: Angaben zum Heizungssystem, Brennstoffart, Leistung der Heizung, (falls vorgesehen Solaranlagen, Wärmepumpe) Zusatzfeueranlagen (Kamin, Ofen), Abgasanlage (Schornstein), Ort des Heizungsraumes und der Heizkörper, Regelungstechnik, Brennstofflagerung, Trinkwassererwärmungssystem, ggf. Regen- und Grauwassernutzung und die verwendeten Systeme.
Lüftungsanlage: Art der Lüftung, Installation von Lüftungstechnik und Angaben zu Sonderlösungen.
Sanitäre Installation: Ort der Hausanschlüsse (Hausanschlussraum), Anzahl der Anschlüsse für Geräte in Küche, Waschraum und Bad, die Wasserabflüsse, die Art der Installation, die Ausstattung mit Sanitärobjekten, und die Verlegart und Materialien der Kalt-, Warm- und Abwasserleitungen.
Elektrische Installation: Die Elektrik mit Aussagen zu Anschlussleistung, Anzahl der Stromkreise, (Drehstrom-, Steckdosen-, Licht- und Gerätestromkreise) Sicherungsstärken, Lage der Verteileranlage, Ausstattung und Umfang von Steckdosen, Lichtschaltern und Lichtanschlüssen.
Kommunikationsanlagen: Antennen- und/oder Satellitenanlage, Telefon- und Kabelanschluss, sowie Türsprech- und Alarmanlage.
Außenanlage: Grünflächen, Pflanzungen und Pflanzen, Gehwegen, Fahrwegen, Stellplätzen, Garagen, Zäunen und Mauern.
Vereinbarung zu Abnahmen und technischen Nachweisen: Bescheinigungen aller Gewerke über die fachgerechte mangelfreie Ausführung ihrer Bauleistungen, Protokolle der bauaufsichtlichen Gebrauchsabnahme, Energiepass, Abnahmeprotokoll des Schornsteinfegers, Garantieurkunden für die Haustechnik, Bedienungsanleitungen, Bestandszeichnungen der technischen Gebäudeausrüstung, Nachweise über die Unbedenklichkeit verwendeter Baustoffe und Materialien und Unterlagen des Vermessungsingenieurs.

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